3.5. характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли
Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и
Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их
к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.
Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м, растет
потребность в помещениях по 3.5 тыс. м. Основные требования арендаторов к складским помещениям наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков 7.. .9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).1
Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.
Логистические терминалы это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.
Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего крупные западные холдинги.
Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank на четыре группы A+, B, C, D.
1 Подробнее см.: http://skladno.ru.
Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.1
Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.
Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.
Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.2
В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.
Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных
предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым
предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150...300 м
под производство или склад и 70...150 м под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.
Основная задача бизнес-парка использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов до 50.
В Москве и Санкт-Петербурге разработаны классификации складской недвижимости. Доля складских помещений в Санкт-Петербурге класса А составляет около 3 \%, на долю класса В приходится около 4 \%. Доля класса D, к которому относятся встроенные складские помещения, составляет 13,2 \%. Оставшиеся 79,8 \% складских помещений Санкт-Петербурга относятся к классу С.
2 В качестве примера можно привести ИП Калужской области. Отметим, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируются за счет внебюджетных источников. Правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.
За два последних десятилетия получили развитие технополисы организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.
Важная особенность технополисов взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.
На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:
ПРАКТИКУМ
Какое бывает имущество по ГК РФ:
движимое и недвижимое; Б) движимое;
недвижимое.
Что такое недвижимое имущество:
A) любое имущество, состоящее из земли, зданий и сооружений;
B) по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые
дворовые места, а также железные дороги;
Г) все перечисленное справедливо.
Что такое недвижимость в феодальном и буржуазном праве:
земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты;
Б) реальная земельная и вся материальная собственность;
по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги;
Г) нет правильного определения.
Значение понятия estate:
действительные, реальный, настоящий, натуральный, недвижимый.
Значение понятия property:
поместье, имение, имущество, состояние;
Б) собственность, право собственности, свойство, качество;
Значение понятия real:
поместье, имение, имущество, состояние;
Б) собственность, право собственности, свойство, качество;
действительный, реальный, настоящий, натуральный, недвижимый.
Значение понятия real estate:
правовые отношения;
физический объект.
Значение понятия real property:
правовые отношения;
Б) правовые отношения, связанные с недвижимостью;
физический объект.
Что больше определяют и характеризуют понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество»:
А) физический объект, который необходимо именовать объектом недвижимости;
Б) правовые отношения объекта собственности, т.е. совокупность прав на объект собственности;
В) оба ответа правильные.
10. Как следовало бы классифицировать объекты недвижимости по физической
сущности объекта:
недвижимое и движимое;
Б) связанные и не связанные с землей;
оба варианта верны.
свойство делимости;
Б) свойство собственности;
свойство неделимости; Г) нет правильного ответа.
Суть свойства неделимости:
любой владелец жилья владеет одновременно правом единоличной собственности на жилье;
Б) любой владелец жилья владеет одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество;
любой владелец жилья владеет одновременно правом долевой собственности на общее имущество.
Как можно разделить характеристики, определяющие сущность объектов:
движимые и недвижимые;
Б) общие и относящиеся к определенному объекту;
частные и государственные.
Какие основные характеристики объекта недвижимости как благе ему присущие:
полезность; Б) стоимость;
Д) характеристики статуса человека;
Е) показатели спроса и предложения;
Ж) средство производства;
З) А, В и Д;
И) Б, В, Г, Е и Ж.
Какие основные характеристики объекта недвижимости как источника дохода благо ему присуще:
полезность; Б) стоимость;
совокупность юридических прав; Г) цена;
Д) характеристики статуса человека; Е) показатели спроса и предложения; Ж) средство производства; З) А, В и Д;
И) Б, В, Г, Е и Ж.
Какими родовыми признаками, позволяющими отличить их от объектов, не связанных с землей, обладают все искусственные постройки (объекты недвижимости):
долговечность; Г) разнородность; Д) уникальность; Е) неповторимость; Д, А и Б;
Е) всеми перечисленными.
Какой признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что сделает его не пригодным для дальнейшего использования:
стационарность, неподвижность; Б) материальность;
Какой признак говорит о том, что объект всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах:
стационарность, неподвижность; Б) материальность;
долговечность; Г) разнородность; Д) уникальность; Е) неповторимость.
Какой признак говорит о том, что объекты недвижимости используются дольше всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов:
стационарность, неподвижность; Б) материальность;
долговечность; Г) разнородность; Д) уникальность; Е) неповторимость.
Какими частными признаками обладают искусственные постройки (объекты недвижимости):
стационарность, неподвижность; Б) материальность;
долговечность; Г) разнородность; Д) уникальность; Е) неповторимость; Ж) всеми;
З, Г, Д и Е.
21. В триединстве каких категорий заключается сущность объекта недвижимости:
материальной, духовной, экономической; Б) материальной, правовой, экономической;
физической, экологической, экономической; Г) физической, политической, экономической.
22. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право доверительного управления, право застройки, право залога, право
имущественного приобретения, реальная повинность, сервитуты и т. п. это:
Б) материальная (физическая);
экономическая; Г) моральная;
Д) политическая; Е) духовная.
Очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры это:
Б) материальная (физическая);
экономическая; Г) моральная;
Д) политическая;
Товар источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника это:
Б) материальная (физическая);
экономическая; Г) моральная;
Д) политическая; Е) духовная.
Совокупность каких характеристик определяет полезность объекта недвижимости, которая составляет основу его стоимости:
физических; Б) социальных;
экономических; Г) правовых;
Д) духовных.
Что такое общее имущество:
компоненты водопроводных и иных инженерно-технических систем.
Квартиры, принадлежащие на правах собственности это:
A) единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и
предназначенная для самостоятельного использования в качестве жилья и для иных целей;
Б) части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям и тесно связанные с ними назначением;
B) слой отделки на стенах и перекрытиях (штукатурка, обои, краска), а также
компоненты водопроводных и иных инженерно-технических систем, которые могут быть
отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений.
Каким основным свойством обладает общее имущество:
свойством делимости;
Б) свойством собственности;
свойством неделимости; Г) нет правильного ответа.
По происхождению различают объекты:
Б) являющиеся результатом труда человека;
B) созданные трудом человека, но связанные с природой настолько, что в отрыве от нее
функционировать не могут;
Г) все перечисленные; Д, А и Б.
Могут ли некоторые виды недвижимого имущества юридически переходить в движимое имущество:
Какие стадии жизненного цикла объекта недвижимости выделяют:
предпроектную; Б) проектную;
строительства; Г) эксплуатации; Д) закрытия.
Какая стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление разрешительное документации, привлечение кредитных инвестиционных средств:
предпроектная; Б) проектная;
Е) все перечисленные.
33. Какая стадия включает разработку финансовой схемы, организацию
финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием:
предпроектная; Б) проектная;
строительства; Г) эксплуатации;
Д) закрытия;
Е) все перечисленные.
Какие основные задачи решаются на двух первых стадиях жизненного цикла объекта недвижимости:
сокращение длительности этих стадий;
Б) повышение потребительских качеств объекта недвижимости;
минимизация эксплутационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта;
Д) все перечисленные.
Принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник берет на себя затраты, неразрывно связанные с владением этим объектом:
стоимости владения собственностью; Б) стоимости строительства;
себестоимости.
Для чего необходим расчет затрат (стоимости владения собственностью) с учетом жизненного цикла объекта недвижимости:
для сравнения двух способов достижения одной и той же цели, например, построения или аренды объекта недвижимости;
Б) позволяет сопоставлять действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта;
в результате решения будет заложен фундамент для формированиия ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта;
В) все три варианта.
Как можно охарактеризовать экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта:
трудно идентифицировать;
Б) сложно количественно оценить;
сложно документально подтвердить; Г) все подходит.
Какая стадия заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, сет затрат и расходов:
предпроектная; Б) проектная;
строительства; Г) эксплуатации; Д) закрытия;
Е) все перечисленные.
Какие существуют виды управления строительством:
управление проектами;
Б) подрядный принцип строительства;
принцип строительства заказчика;
Какие различают виды ремонта: А) периодический;
Б) по необходимости;
В) профилактическое обслуживание оборудования; Г) аварийное обслуживание; Д) ремонт; Е, А, Б и Д;
41. Какой возраст можно выделить с точки зрения периода жизни объекта
недвижимости:
эффективный;
Б) хронологический (фактический);
оставшийся срок экономической жизни; Г) любой из перечисленных.
Какой возраст отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.:
эффективный;
Б) хронологический (фактический) возраст;
оставшийся срок экономической жизни; Г) любой из перечисленных вариантов.
Что относится к первому этапу жизненного цикла организации ее озданию:
землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию); этот этап наиболее
Б) включая продажу, сдачу в аренду и т. д.; на этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, начинается моральный и физический износ;
Что относится ко второму этапу жизненного цикла организации «оборот прав на ранее созданную недвижимость»:
A) инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости
(инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование,
землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию); этот этап наиболее
сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит
эффективность функционирования объекта недвижимости;
Б) включая продажу, сдачу в аренду и т.д.; на этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, начинается моральный и физический износ;
B) эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и
коммунального хозяйства; этот этап наиболее продолжителен и ограничивается
целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение
физического и морального износа.
Что относится к третьему этапу жизненного цикла организации (этап «управления объектами недвижимости»):
А) инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости
(инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию); этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит эффективность функционирования объекта недвижимости;
Б) включая продажу, сдачу в аренду и т.д.; на этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа;
В) эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства; этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
Существуют следующие виды износа (выберите лишнее):
моральный; Б) физический;
Косвенный.
Земля как объект недвижимости это:
средство производства; Б) предмет труда;
земельный участок; Г) 1 и 2;
Отличительные признаки земли:
не заменима другими средствами производства; Б) пространственно ограниченна;
имеет постоянное местоположение; Г) правильны все три ответа;
Д) нет правильного ответа.
Где земля как средство производства выступает в качестве пространственного операционного базиса:
в сельском хозяйстве; Б) в лесном хозяйстве;
во всех сферах деятельности человека, кроме сельского и лесного хозяйства;
Г) во всех сферах деятельности человека, кроме сельского хозяйства; Д) во всех сферах деятельности человека.
Земля неразрывно связана со следующими расположенными на ней физическими объектами:
зданиями, сооружениями; Б) дорогами;
мелиоративными сооружениями;
Г) прочими материальными объектами, созданными трудом человека; Д) правильны все ответы.
51. Объектами земельных отношений являются:
А) земля как природный объект;
Б) земля как природный ресурс;
В) земельные участки;
Г) части земельных участков;
Какой нормативный документа дает следующее определение земельного участка как объекта земельных отношений: «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке»:
Гражданский кодекс РФ; Б) Земельный кодекс РФ;
Законодательство об охране окружающей среды; Г) Федеральный закон о недрах;
Д) Земельное и лесное законодательств0.
целевое назначение;
Б) разрешенное использование;
форму законного владения; Г) правильные все ответы;
54. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению
земельными участками, а также по совершению сделок регулируются Гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено:
Земельным, водным и лесным законодательством; Б) Законодательством о недрах;
Законодательством об охране окружающей среды; Г) иными федеральными законами;
Д) правильны все четыре ответа.
Общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено:
Земельным кодексом РФ;
Гражданским кодексом РФ;
Г) Федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;
Д) иными актами, содержащими нормы земельного права.
Отношения по использованию и охране земель регулирует:
Гражданский кодекс РФ;
Б) Земельный кодекс РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также иными нормами ГК;
Законодательство об охране окружающей среды; Г) Земельное законодательство;
Д) Лесное законодательство.
Правовой статус земельного участка включает:
целевое назначение;
Б) разрешенное использование;
форму законного владения;
Г) правильные все ответы; Д) 1 и 3.
В описании земельного участка отражаются следующие показатели:
код классификатора земель; Б) экологические показатели;
вид земельного права; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 1 и 3.
Паспорт земельного участка должен содержать:
документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования; Б) залежи полезных ископаемых;
размер земельного налога; Г) верно 2 и 3;
Д) верно 1 и 3.
Экспликация земель это:
застроенная территория, а также площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами;
Б) площади под болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
площади под лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями;
Г) правильны все три ответа; Д) нет правильного ответа.
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии:
с Земельным кодексом РФ;
Б) Земельным законодательством;
Гражданским кодексом РФ; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 1 и 3.
К землям целевого использования, не подлежащим продаже, относятся:
земельные участки лесного и водного фондов;
Б) незастроенные участки сельскохозяйственного назначения;
земли, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; Г) правильны все три ответа;
Д) нет правильного ответа.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии:
с Земельным кодексом РФ; Б) Гражданским кодексом РФ;
Законами РФ и субъектов Федерации; Г) Земельным законодательством;
Д) верно 1 и 2.
Земельные участки могут быть изъяты:
А) для государственных и муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством;
Б) в связи с выполнением международных обязательств РФ;
В) в связи с размещением объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения;
Г) при иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях; Д) правильны все четыре ответа.
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в целях застройки только в соответствии:
с генеральными планами городских и сельских поселений; Б) правилами землепользования;
правилами застройки;
Г) правильны все три ответа;
Д) не могут быть изъяты ни при каких случаях.
При добровольном согласии собственника земельного участка на изъятие выкуп участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется:
на основании договора;
Б) только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка;
на основании судебного решения; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 2 и 3.
Земельный участок может быть принудительно изъят у собственника, если:
он используется с нарушением законодательства; Б) он используется не по назначению;
не используется; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 1 и 3.
По целевому назначению земли в Российской Федерации делится:
из оборота;
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют:
земли занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
Б) земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений;
земли, занятые замкнутыми водоемами; Г) правильны все три ответа;
Д) нет правильного ответа.
70. Какие сельскохозяйственные угодья имеют особый охранный статус:
А) сенокосы;
Б) пастбища;
Г) правильны все три ответа; Д) никакие.
Какие территориальные зоны входят в земельные участки земель поселений:
рекреационные;
Б) специального назначения;
инженерных и транспортных инфраструктур; Г) правильны все три ответа;
Д) нет правильного ответа.
Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается:
правилами землепользования;
Б) федеральным законом «О государственном земельном кадастре»;
правилами застройки; Г) верно 2 и 3;
Д) верно 1 и 3.
Жилые зоны предназначены для застройки:
мало-, среднеи многоэтажными домами; Б) индивидуальными домами;
культурно-бытовыми объектами; Г) правильны все три ответа;
Д) верно 1 и 2.
Производственные (промышленные) зоны используются:
для размещения инженерной инфраструктуры; Б) земель, занятых водохранилищами;
земель, используемых для ведения сельскохозяйственного производства; Г) правильные все три ответа;
Д) нет правильного ответа.
Общественно-деловые зоны используются:
для застройки объектами образовательного назначения;
Б) земель, занятых скверами, парками, садами, прудами, озерами;
земель, предназначенных для отдыха граждан; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 2 и 3.
Изменение назначения земельных участков возможно только в соответствии:
с генеральными планами поселений; Б) Правилами землепользования;
правилами застройки;
Г) Земельным законодательством; Д) Земельным кодексом РФ.
77. В зоны особо охраняемых территорий включают земельные участки, которые
рекреационное назначение; Б) общественное назначение;
эстетическое назначение;
Г) верно 1 и 3; Д) верно 2 и 3.
Пригородными зонами называют:
земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную территорию;
Б) земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую природную территорию;
земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую хозяйственную территорию;
Г) земли, не входящие в состав иных поселений; Д) правильные все четыре ответа.
В составе пригородных зон могут выделяться:
зеленые зоны;
Б) территории сельскохозяйственного производства;
зоны отдыха населения;
Г) резервные зоны для развития города; Д) правильные все четыре ответа.
Градостроительный регламент в обязательном порядке должны использовать:
все собственники земельных участков; Б) все землевладельцы земельных участков;
все арендаторы земельных участков; Г) правильные все три ответа;
Д) верно 1 и 2.
Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены:
A) в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
Б) в порядке, установленном земельным законодательством;
B) на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по
земельным ресурсам и землеустройству;
Г) правильные все три ответа; 1. верно 2 и 3.
Сведения об особо ценных землях должны отражаться в документах:
земельного кадастра;
Б) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
иных удостоверяющих прав на землю; Г) правильные все три ответа;
Д) верно 2 и 3.
Через что из ниже перечисленного реализуется урбанистический подход:
A) составление и ведение государственного и земельного кадастра;
Б) земельный контроль и мониторинг;
B) государственную регистрацию прав на недвижимость и учет самих объектов
недвижимости;
Г) изменение системы налогообложения объектов недвижимости на основе ее реальной рыночной оценки;
Д) правильные все четыре ответа.
84. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства
осуществляется на основе сведений:
При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяют:
варианты использования земель с учетом размеров участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;
Б) порядок проведения территориального землеустройства;
иные характеристики земель.
Межевание осуществляется на основе сведений:
A) государственного земельного кадастра;
Б) государственного градостроительного кадастра;
B) землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с
использованием, охраной и перераспределением земель;
Г) правильны все три ответа; Д) верно 1 и 3.
При развитии нормативного и методического обеспечения межевания обязательно должны нормироваться:
A) предельная величина отношения глубины участка к его ширине;
Б) требования к форме участка, наличию тупых и острых углов, характеру линии границы (прямая, кривая, ломаная);
B) минимальная площадь и минимальный линейный размер земельного участка
Г) правильны все три ответа; Д) верно 1 и 3.
Внутрихозяйственное землеустройство осуществляется в целях:
A) организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель;
Б) организации рационального использования и охраны земель, используемых
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и лицами, относящимися к этим народам, для обеспечения их традиционного образа жизни;
B) образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства и
установления их границ на местности, планирования и организации рационального
использования земель и их охраны;
Г) правильны все три ответа; Д) верно 1 и 2.
89. При проведении внутрихозяйственного землеустройства разрабатываются
мероприятия:
А) по освоению новых земель;
Б) восстановлению и консервации земель; В) рекультивации нарушенных земель; Г) правильны все три ответа; Д) верно 1 и 2.
90. Землеустроительная документация это документы, полученные в результате
проведения землеустройства:
тематические карты и атласы состояния и использования земель; Б) проекты улучшения сельскохозяйственных угодий;
карты (планы) объектов землеустройства; Г) правильны все три ответа;
Д) верно 1 и 3.
Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате:
приватизации государственных или муниципальных земель;
Б) наследования, купли-продажи, дарения, обмена и иных сделок с землей;
их внесения в уставной капитал (паевой) юридического лица; Г) правильны все три ответа;
Д) верно 1 и 2.
Земельные отношения выражают взаимодействия:
A) между органами государственной власти по поводу государственного управления
земельными участками;
Б) органами местного самоуправления;
B) юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и
распоряжения земельными участками;
Г) правильны все три ответа; Д) верно 1 и 3.
Участниками земельных отношений являются:
граждане РФ;
Б) юридические лица РФ;
муниципальные образования; Г) субъекты РФ;
Д) правильны все четыре ответа.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются:
в соответствии с Земельным кодексом; Б) федеральными законами;
Гражданским кодексом; Г) верно 1 и 2;
Д) верно 1 и 3.
Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:
права и обязанности землепользователя; Б) налогообложения, плату за землю;
санкции за нарушение земельного законодательства; Г) правильны все три ответа;
Д) верно 1 и 2.
В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находятся земельные участки:
A) занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до
приватизации в собственности субъектов РФ;
Б) предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ;
B) приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
Г) правильны все три ответа;
Д) верно Б и В.
В собственности субъектов РФ могут находиться земельные участки, не предоставленные в частную собственность:
A) признанные таковыми федеральными законами;
Б) отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения;
B) право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
Г) правильны все три ответа; Д) верно А и В.
К муниципальному виду государственной собственности на землю относятся участки:
A) признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними
законами субъектов РФ;
Б) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
B) приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ;
Г) правильны все три ответа;
Д) верно А и В.
Право муниципальной собственности возникает при передаче земельных участков из собственности данных городов в муниципальную собственность согласно:
действующим на их территории законам; Б) Земельному кодексу;
Гражданскому кодексу; Г) федеральным законам; Д) верно Б и В.
Обладатели сервитута это:
лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования;
Б) лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками;
лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;
Г) лица, являющиеся владельцами земельных участков;
Д) лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Сооружения как объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом (выбрать лишнее):
градостроительные; Б) инфраструктурные;
экологические; Г) коммерческие.
Термин многоквартирный жилой дом используется:
применительно к жилищному фонду; Б) к промышленным зданиям;
к объектам недвижимости смешанного назначения; Г) ко всему перечисленному.
К основным характеристикам объекта недвижимости как источника дохода относятся (выбрать лишнее):
стоимость; Б) цена;
качество;
Г) совокупность юридических прав.
К основным характеристикам объекта недвижимости как блага относятся (выбрать лишнее):
полезность;
Б) совокупность юридических прав;
характеристики статуса человека; Г) средство производства.
К основным родовым признакам объекта недвижимости относятся (выбрать лишнее):
A) стационарность, неподвижность;
Б) стоимость;
B) долговечность;
Г) связь с земной поверхностью.
По происхождению различают объекты недвижимости (выбрать лишнее):
A) созданные природой без участия человека;
Б) являющиеся объектом труда человека;
B) созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в
отрыве от нее функционировать не могут;
Г) созданные трудом человека, но не связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Сервитут это:
право ограниченного пользования чужим земельным участком;
Б) отрезок времени, в течение которого объект существует и в нем можно жить и работать;
искусственный объект недвижимости (постройка).
Совокупность прав на объект собственности это:
недвижимость;
Б) объект недвижимости;
недвижимое имущество.
Инфраструктура дома может включать:
подземный паркинг; Б) внутренний дворик;
Жилым помещением признается:
помещение, пригодное для постоянного проживания граждан;
Б) изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан;
помещение, пригодное для проживания граждан.
дома «старого» фонда;
Б) дома первого поколения индустриального домостроения;
дома второго поколения индустриального домостроения; Г) современные жилые дома.
Класс гостиниц «люкс» по немецкой классификации соответствует:
Аэрогостиница называется:
флайтелем; Б) флотелем;
Ротель это:
передвижная гостиница; Б) придорожная гостиница;
Отель-гарни предоставляет следующие услуги:
размещение;
Б) размещение и континентальный завтрак;
размещение, доставку и континентальный завтрак.
Мотель это:
простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, вблизи автомагистралей; Б) передвижная гостиница;
В Великобритании действует следующая гостиничная классификация:
система букв.
Объект площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко в составе МТК, с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных
наименований:
супермаркет; Б) гипермаркет;
универмаг.
119. На территории бывшего СССР действует следующая гостиничная классификация:
система разрядов; Б) система корон;
система букв.
120. Инженерно подготовленная территория, на которой имеются большинство
головных инженерных сооружений, современные производственные здания и складские
комплексы, а также жилая зона для рабочих и ИТР в непосредственной близости, это:
торговый центр; Б) технопарк;
универсам.
Индивидуальные жилые строения это:
Б) многоэтажный дом;
К малоэтажным жилым комплексам относятся:
бизнес-центр;
Б) многоэтажный дом;
ничего из вышеназванного.
Бизнес-центры относятся к недвижимости:
коммерческой; Б) некоммерческой;
ничего из названного.
К объектам коммерческой недвижимости относятся:
бизнес-центр; Б) склад;
ничего из вышеназванного; Г) А и Б.
Бизнес центры классифицируют по признакам:
местоположения;
Б) характеристик здания;
качества управления; Г) все вышеназванное.
Бизнес центры относятся к недвижимости: A) офисной;
Б) складской;
Г) все вышеназванное.
К коммерческой недвижимости не относятся: A) склады;
Б) заводы;
В) теннисные корты; Г) все перечисленное.
128. К офисной недвижимости не относятся:
A) бизнес-центры;
Б) технополисы; Г) технопарки.
Перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции это:
К технопаркам относятся:
логистические терминалы; Б) склады;
ничего из названного.
Объект, создающий условия для получения прибыли, это:
торговый центр; Б) технопарк;
универсам.
Технополис это объект:
Объекты коммерческой недвижимости классифицируются следующим образом:
A, B, C; Б) I, II, III;
Торговый центр это объект:
создающий условия для получения прибыли; Б) коммерческий;
К объектам, приносящим прибыли не относятся:
детские дошкольные учреждения; Б) магазины;
жилые здания.
137. Магазин это объект:
создающий условия для получения прибыли; Б) коммерческий;
Какой класс считается самым высшим по классификации объектов коммерческой недвижимости:
Паркинг это объект:
создающий условия для получения прибыли; Б) коммерческий;
Г) нет правильного ответа.
К объектам создающим условия для получения прибыли относятся:
Б) технопарки;
бизнес-центры.
К технополисам относятся:
бизнес-центры; Б) магазины;
ничего из перечисленного.
К промышленным объектам недвижимости относится:
К объектам, создающим условия для получения прибыли, относится:
торговые центры; Б) технопарки;
ничего из перечисленного;
Классификация компании Swiss realty group делит все складские помещения на классы:
А1, А2, B1, В2;
Б) А1, А2, B1, В2, С1, С2;
А1, А2, B1, В2, С1, С2, D.
143. Классификация складских помещений компании Knight Frank представлена
группами:
А1, А2, B1, В2;
Б) А1, А2, B1, В2, С1, С2;
144. Основная особенность отечественных бизнес-парков:
относительно небольшие площади, как правило, количество арендаторов до 50; Б) средние площади с количеством арендаторов до 200;
большие площади с числом арендаторов от 500.
Неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов являются:
складские и логистические комплексы; Б) порты;
К промышленным объектам недвижимости не относятся:
торговый центр; Б) технопарк;
все относится.
Здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю:
Б) технопарки;
магазины.
Контрольные вопросы для самопроверки
На какие элементыделятся материальные основные фонды?
Как различают объекты недвижимости по происхождению?
Назовите признаки объектов недвижимости.
Перечислите родовые признаки объектов недвижимости.
Основная цель обслуживания объекта недвижимости.
Этапы существования объекта недвижимости.
Что такое жизненный цикл объекта недвижимости?
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости.
Какие виды износа Вы знаете?
Что такое экономический износ?
Что такое земельный участок по ЗК РФ?
Каким может быть земельный участок?
Территориальные зоны земельных участков земель поселений.
Виды земель промышленного и иного специального назначения.
Выполнение каких работ предполагает территориальное землеустройство?
Основные задачи государственного мониторинга.
Что является объектом землеустройства?
Что осуществляется при проведении землеустройства?
Кто такие обладатели сервитута
Экономика понимается как процесс производства экономических благ в условиях ограниченности всех видов ресурсов.
Соответственно экономика недвижимости – часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости (за исключением земли, которая по определению является продуктом природы).
Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью. Сама вещь с присущей ей полезностью – потребительское благо, или просто благо. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением.
Процесс удовлетворения имеет две особенности:
Во-первых, удовлетворение потребностей имеет две формы:
Потребление самой вещи – вещь физически исчезает;
Потребление свойств вещи (удобств, услуг и т.п.) – вещь не потребляется, а используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, потребительские свойства изменяются (теряются), но это связано с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ, в том числе и недвижимости.
Во-вторых, между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. Материальные активы (вещи) могут удовлетворять нематериальные потребности (например, ювелирные украшения). В то же время «не-вещи» (нематериальные активы) могут удовлетворять материальные потребности.
С этой позиции, более верно говорить не об экономическом благе, а о ценности блага. Если просто благо означает наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик – полезности и редкости. То, что, являясь полезным, может быть представлено в неограниченном количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью. Недвижимость, обладая уникальностью, имеет редкость и, следовательно, ценность.
Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.
Экономическое благо может быть использовано тремя способами:
Использование экономического блага по своему прямому назначению, т.е. удовлетворение потребностей. Обладание благом является целью потребителя. (Исторически – натуральное хозяйство).
Использование благ в качестве товара. Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведен не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене. (Исторически – товарное производство).
Использование экономического блага в качестве источника получения дохода. Благо в этом случае не меняет своего владельца. Собственник либо сам использует благо в качестве источника получения дохода, либо предоставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам.
Основные экономические характеристики недвижимости:
1) Любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Недвижимость представляет собой не просто вещь, а единство двух вещей: земельный участок – природная вещь, здание или строение – продукт труда.
2) Недвижимость обладает полезностью – экономическое благо.
3) Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ – удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.
4) Недвижимость выполняет функцию общественного блага – непосредственным образом влияет на характер экономического развития (дороги – превращают природную территорию в организованное пространство).
5) Недвижимость способна удовлетворять нематериальные потребности. Пирамиды в Египте, Колизей в Риме, Московский Кремль и т.п. помимо удовлетворения практических нужд, выражали мощь и престиж власти. Людовик XIV на вопрос о своем самом большом грехе ответил: «Я слишком много строил».
6) Уникальной и отличительной особенностью недвижимости как блага является продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и больше).
7) Недвижимость обладает редкостью, а значит и ценностью как экономическое благо. Не смотря на то, что основной атрибут недвижимости - земля (например, в России) редкостью не обладает, данный ресурс ограничен. Здесь должны рассматриваться территории являющиеся (могут являться в обозримом будущем) местами расселения людей. Размеры таких территорий достаточно ограничены. Так, например, площадь, занимаемая городами, составляет всего 3% от общей территории РФ. Ценность объекта недвижимости имеет не только абсолютный характер. Ценность объекта недвижимости проявляется в такой характеристике, как целевое (функциональное) назначение объекта. Непосредственно удовлетворяет потребности только один вид недвижимости – жилье. Все остальные виды недвижимости потребляются опосредованно – через предоставляемые ими услуги.
8) Недвижимость является товаром.
Д.В.Шмонин, А.Г.Погоняйло
Франсиско Суарес об индивидуации
Франсиско Суарес
Ф рансиско Суарес (1548-1617) сыграл значи-тельную роль в истории европейской философии. Им была создана ме-тафизическая система, которая стала последней крупной формой сред-невековой схоластики. Она оказала серьезное влияние на мыслителей Нового времени: - Декарта, Спинозу, Лейбница, Локка и др. «Метафизические рассуждения» (1597), главное философское произведение Суареса, представляют собой своеобразную энциклопедию схоластиче¬ской мысли; в них рассматриваются практически все основные вопросы, составлявшие проблематику философии средних веков.
Важное место в онтологическом учении Суареса занимает вопрос о соотношении сущности и существования, находившийся в фокусе философских споров на протяжении столетий, поскольку был связан (в широком смысле) с фундаментальным вопросом о бытии: что есть сущее как таковое? Двусмысленность, двунаправленность этого ис¬ходного метафизического вопрошания (которое распадается, по мысли Хайдеггера, оставаясь единым, на вопрос о том, что значит «быть», и о том, что значит «быть чем-то») и составляет ядро онтологической проблематики.
Истоком вопроса о том, как соотносятся между собой сущность и существование, явилось аристотелевское определение, где сущность понимается и как «первая» («вот это»), и как «вторая» (родо-видовая). В неоплатонических комментариях к Стагириту вопрос о «двух» сущностях ставится как проблема онтологического статуса общих понятий, откуда и берет свое начало средневековый спор об универсалиях.
В ходе этого спора сложилось учение, ранее всего, по-видимому, в арабской схоластике, о так называемом «реальном различии» сущности и существования и поставлен вопрос о том, что делает «эту вещь» «этой вещью», материя или форма (принцип индивидуации). Интересно посмотреть, как решает этот вопрос философ, являющийся старшим современником Галилея, Бэкона, Декарта, который возрождает на рубеже XVI и XVII веков жанр схоластических «сумм», как бы подводя итог всему сказанному до него.
Учение о сущности и существовании, о принципе индивидуации, которое содержится в «Метафизических рассуждениях», Суарес начинает, как того требует «порядок работы», с изложения точек зрения других мыслителей. Первую их них он приписывает Фоме Аквинско- му. Она достаточно известна: в любом из сотворенных сущих сущность и существование являются двумя онтологически различными вещами.
Для того чтобы лучше понять то, о чем говорит Суарес, напомним некоторые моменты учения св. Фомы. Бытие (esse) в метафизике Ак- вината есть первая ступень творения. Бог понимается в томизме как actus purus, только в нем сущность и существование слиты воедино. В предметах же сотворенного мира они представляют собой две действительно различные вещи.
В трактате «О сущем и сущности» Фома замечает, что лишь в Боге «сущность есть само его бытие», в то время как сущности сотворенных субстанций не тождественны их существованию . Можно сказать, что «сущность» и «существование» здесь как бы определяют бытие с различных сторон: существование есть акт, в котором реально воплощается сущность. Однако «общий корень», по выражению П.П.Гайденко, сущности и существования не мешает «ангелическому доктору» придать онтологический характер их различию. Тварный мир, по Фоме, представляет собой некоторую иерархию сущих, степень совершенства которых уменьшается по мере удаления по «ступенькам бытия» от Творца.
Вторая точка зрения, описываемая Суаресом, принадлежит «тонкому доктору» Иоанну Дунсу Скоту. Одним из ключевых в онтологии Скота является понятие однозначности бытия. Это понятие восходит к аристотелевским «Категориям», где является идея синонимичности вещей (не слов): сущности «синонимны», если в одинаковом смысле носят одинаковые названия. У «тонкого доктора» это означает, что бытие имеет во всех сущих, в том числе и в Боге, один и тот же смысл (что противоречит томизму, где глагол «быть», употребляемый по отношению к Творцу и по отношению к сотворенному миру, обозначает разные вещи).
Хайдеггер понимает бытие у Скота как «постоянную черту всего предметного»: «Бытие сохраняется неизменным во всяком предмете, сколько бы он ни был дифференцирован в своей содержательной полноте… » .
Из тезиса об однозначности бытия следует, что в сотворенных вещах присутствует формальное или модальное - не онтологическое, как у Фомы - различение сущности и существования, согласно которому существование - лишь модус сущности (modus как онтологический термин для Скота есть способ, конкретный вариант существования).
Сразу заметим, что Суарес отказывается принять оба изложенные мнения. Он отрицает онтологический характер различия сущности и существования, на чем настаивает Фома, но его также не устраивает позиция Дунса Скота.
Суарес принимает третье из разбираемых им мнений, которое он приписывает Александру Гальскому (1170/80-1245) и номиналистам: сущность и существование становятся различными только в разуме (tantum ratione). При этом он делает важное замечание о том, что строгому рассмотрению разума подлежат лишь «реальные сущности» и «реальное существование»; другими словами, хотя различение есть действие интеллекта, исследуемый предмет должен либо существовать в действительности, либо иметь «способность» к такому существованию (aptitude ad existendum). Это ограничение придает смысл мыслительной операции различения сущности и существования сущности и существования (distinctio rationis) и обеспечивает ей необходимую основу в реальности (fundamentum inre) .
Обращение Суареса к Александру Гальскому, одному из основателей францисканской школы, требует внимания, поскольку сходство их позиций не столь уж очевидно. Александр, обсуждая проблему сущности и существования, опирается на уже сложившуюся в XII-XIII вв. терминологию. Так Гильом Овернский (1180-1249), товарищ Александра по Парижскому университету, использует целый ряд сходных пар понятий: esse - quod est, quo est - quod est, ens ut nomeneus ut participium (которая потом встречается у Суареса), ens necessariym - ens posibile; список могла бы завершить оппозиция esse - essentia.
В трактате «Magisterium Divinale» Гильом пишет, что «… простое [сущее] имеет как нечто единое свое esse и свое quod est. Это то же самое, что сказать, что в этом истинно простом… нет различия quod est и quo est или esse (De Universe. 2.2.S.) . Под истинно простым понимается Бог; любое же сотворенное сущее «…является составленным каким-то образом из quod est и quo est или esse»(Ibid.). Это происходит таким же образом, каким белое становится белым благодаря конкретному предмету и белизне как таковой.
У Гильома из Оверни, кстати, в той же главе трактата можно найти замечание о том, что бытие сущих, отличных от Бога, «…отделимо сообразно… рассудку или сообразно интеллекту» (Ibid.). Возможно, за этим рассуждением скрывается близость позиций Гильома и Суареса.
В «Сумме теологии» Александра Гальского проблема сущности и существования также излагается в терминах quo est - quod est, а также подчеркивается несоизмеримость творящего и сотворенного бытия. Лишь в Боге quod est, т.е. «первая сущность», и quo est как бы- тие-esse идентичны, в любой же сотворенной вещи quo est и quod est различны. А именно это и утверждает Фома, выводя отсюда свою знаменитую «аналогию сущего» (analogia entis): «бытие» сказывается о Боге и о твари не идентично и не различно, но аналогично, так что слово «быть» меняет свой смысл в зависимости от того, кому или чему приписывается бытие, Богу или твари.
Бог - сама сущая сущность, соединяющая сущность и существование в тварях, собственно, их творящая.
Следует заметить, что, вероятно, здесь сказывается некоторая размытость понятий. У Александра esse, значение которого практически совпадет с quo est, не есть «бытие» Фомы Аквинского как первая ступень творения; скорее, esse-quo est Александр истолковывает как всеобщую сущность, универсальную природу (essentia). И внешне совпадающее с томистким различение quod est - quo est у Александра как бы «не покидает пределов сущности», оказывается чисто логическим, понятийным различением сущности и существования. Вот на этот «интеллектуализм» Александра и близких ему мыслителей и ориентируется, по-видимому, Суарес.
Вернемся к формулировке Суареса, который полагает, что сущность и существование как в Боге, так и в сотворенных сущих не могут быть разделены иначе, как посредством distinctio rationis cum fumdamento in re. Развертывание рассуждений на эту тему осуществляется на фоне центральной идеи суаризма, идеи непосредственного творения Богом вещей из ничего (creatio ex nihilo). Поскольку особенности понимания Суаресом акта творения во многом определяют его трактовку рассматриваемой оппозиции, этот вопрос требует некоторых разъяснений.
В отличие от Фомы, Суарес переносит акцент с богоподобности сотворенных сущих, находящихся «на разных ступеньках бытия», на их непосредственную связь с единой высшей причиной. Творение осуществляется абсолютно свободной волей, не согласно идеям, родо-видовым сущностям, универсалиям, предустановленным формам и т.п. Творец не нуждается в образцах, он создает индивидуальные вещи непосредственно и из ничего. Поэтому в суаресинской концепции отсутствует реальное разделение между абстрактными сущностями и конкретно существующими вещами, между сущностью и существованием. И хотя основная аргументация по этому поводу разворачивается в 31 рассуждении, уже во втором рассуждении Суарес подчеркивает формальный характер различения, который демонстрируется в терминах традиционной пары понятий, присутствовавшей уже у Александра Гальского и Гильома Овернского, ens ut participium - ens ut nomen.
Первое значение (ens ut participium) получается, когда в ens, причастии от глагола «быть», акцентируется его «глагольность», в этом смысле «сущее» означает актуальное бытие, действительное существование. «Таким образом, говоря строго, глагол «быть» содержит в себе выражение своего собственного причастия, в котором и разрешается высказываемое утверждение» (D.M.2.4.) .
Второе значение, «сущее» как имя, определяет формальную сущность вещи, которая существует или способна существовать. В этом значении «сущее» понимается как то, что обладает определенной сущностью (природой), которая может проявляться в реальном бытии. Сущее как имя, таким образом, относится не столько к конкретным вещам, сколько к их природам, сущностям.
В 5 рассуждении философ поясняет свою точку зрения в терминах спора об универсалиях: «Общая сущность (вид или род. - Авт.) и конкретная вещь (tntitas singularis) не различаются, но только в разуме» (Ibid.5.3.). Одновременно замечает, что то, что называют универсалиями, истинно существует в вещах (res, quae universales denominantur, vere in re existunt): «Мы не придумываем их силой разума, но, скорее, познаем (находим) в вещах (in rebus esse intelligimus)» (Ibid.).
Симпатии томиста Суареса к номинализму вполне объяснимы: номиналистов с его точки зрения можно упрекнуть только в одном, в неточном изложении своих мыслей. Смысл же утверждений сводится, в общем, к тому, что познание универсалий возможно лишь в разуме. Номинализм, таким образом, не препятствует истинному познанию общих сущностей, которые содержатся и проявляются в индивидах, в конкретном бытии.
В 31 рассуждении по ходу обсуждения мнений предшествующих мыслителей, о которых шла речь, Суарес аргументирует свою позицию. В частности, он говорит о том, что принцип, конституирующий и определяющий что-либо как реальное бытие, не может быть чем-то внутренне различным, из чего следует, что не могут быть внутренне различными сущность и существование. Суарес также выступает против простого отождествления esse с ens in actu и essentia с ens in potentia, поскольку понимание существования как актуальности (actualitas), а сущности как возможности ничего не говорит об их раздельном существовании, но лишь проводит черту между тем, что есть, и тем, чего нет, но что может быть. Наконец, Суарес четко отделяет метафизическое понятие тождеств сущности и существования в конкретных сущих от понятий физического соединения формы и материи в предметах тварного мира. «Расчленение» этого метафизического единства возможно лишь по аналогии с материей и формой для удобства ограниченного в своих возможностях человеческого разума. Можно сказать, что в акте творения актуализации конкретной сущности в метафизическом плане соответствует физическое соединение материи и специфической формы. Божественная воля одновременно и непосредственно приводит к существованию индивида («этого человека») и к спецификации - видовой ограниченности, отвечающей на вопрос «Quod est ?».
Таким образом, В «Метафизических рассуждениях» Суарес всесторонне рассматривает проблему сущности и существования, приводя разнообразные доказательства их онтологического единства при логическом («в плане познания») различии. Смысл такой трактовки традиционной схоластической дистинкции раскрывается в суаресианской концепции единства бытия и в учении о принципе индивидуации.
Философ различает три уровня проявления единства бытия (напомним, что единство, истина, благо - три всеобщих свойства бытия, которые подробно рассматриваются в средние века, начиная с Филиппа Канцлера (1160-1236)): 1) индивидуальное, 2) формальное и 3) универсальное.
- Индивидуальное единство, по Суаресу, есть то, что конституирует индивида как такового и является собственным, уникальным для каждого существующего или способного существовать. «Каждая индивидуальная вещь есть нумерически одна», - подчеркивает философ.
- Формальное единство принадлежит природе (сущности) индивидуальной вещи. Все индивиды одного вида принадлежат одной и той же сущности. Отсюда выводится формальное (родо-видовое) единство, которое, как и единство индивидуальное, реально содержится в самих вещах и определяет - на уровне спецификации - их уникальность.
Два указанных уровня единств не различаются онтологически, так как общая природа реально присутствует только в «первых сущностях»; различение возможно лишь аналитическим путем, с помощью distinctio rationis.
- Универсальное же единство формируется только посредством мыслительных операций, абстрагирующих общие понятия - «интен- циональные виды» от всего конкретного, единичного.
Единство бытия - это единство сущности и существования в любом сущем, в единичной вещи, которая, как говорит Суарес, внутренне ограничена своей сущностью, а внешне - Богом в акте творения. Сущность определяет сама себя, исходя из Божественного замысла, а существование определяется тем, что оно есть существование данной сущности неким способом, установленным волей Творца в акте творения (D.M.13.13).
Всякий индивид уникален в силу того, что непосредственно сотворен Богом и наделен в своем бытии неповторимым соединением сущности и существования. Такая точка зрения не только выводит Суареса за рамки традиционно понимаемого вопроса о сущности и существовании и заканчивает эту дискуссию, делая одновременно бессмысленной дальнейшую полемику реализма и номинализма о природе общих понятий; но и становится соединительным звеном между традиционной схоластикой и новоевропейской метафизикой, в первую очередь учениями Декарта и Лейбница .
В прямой зависимости от решения кардинальных проблем схоластической философии - соотношения сущности и существования, потенции и акта, нетварного и тварного бытия, свободной воли и предопределения и т.д. находится решение вопроса о том, что делает вещь «этой вещью», т.е. то или иное понимание индивидуации.
Проблема индивидуации возникает там и тогда, где и когда составляющий все содержание метафизики вопрос о бытии - что значит быть, ведь всякая вещь есть, но нигде отдельно от вещей мы не найдем этого «есть» - начинают решать «физически». А именно: ищут некую вещь-бытие, которая, вопреки замечанию Аристотеля о том, что не может отдельно существовать сущность и то, сущностью чего она является, каким-то образом все же существует «отдельно» от самих вещей.
Постулировав наличие такой вещи-бытия, задумываются о том, как же она нисходит в конкретные вещи, «Опускается» до них. У Фомы Аквинского таким индивидуализирующим началом оказывается материя, причем, не первоматерия, которая в силу своей неопределенности не в состоянии ничего определить и конкретизировать, а так называемая «Означенная», уже определенная материя, причем, определенная количественно (materia quantitate signata), не кость вообще и плоть вообще, а «эта кость» и «эта плоть»:
«И поэтому следует знать, что принципом индивидуации является не всякая материя, понимаемая каким угодно образом, но только означенная материя (materia signata); причем означенной материей я называю такую материю, которая рассматривается в определенных измерениях. Между тем, в определении человека - поскольку он есть человек - мы не предполагаем такой материи, но она предполагалась бы в определении Сократа, если бы Сократ имел определение» . Подобным образом проблему индивидуации решали Альберт Великий и Гильом Овернский.
Напротив, схоласты, связанные с августинианской традицией, полагают началом индивидуации форму. Так, св. Бонавентура считает, что индивидуум или эта неповторимая вещь образуется как некоторое communicatio между материей и формой, в котором материя опре- деливается формой, и представляет собой hoc aliquid , где hoc - материя, a aliquid - форма (In Sent. ШЛО.1.3.)- Оригинальное решение, непохожее на остальные, предложил Дуне Скот, очевидно, оно пришло к нему в ходе спора с томистским принципом аналогии сущего. Сам Скот утверждает, что ни материя, ни форма не могут выступать индивидуализирующим началом, но что существует некая «общая природа» (форма и материя вместе), которая стягивается, конкретизируется в индивидах, являющих собой «последнюю реальность сущего», последнюю определенность формы, материи и их единства. Индивиду не свойственна простота, он составлен, сложно и всесторонне определен (Ор.ох.П.3.5.1.). Хотя такое решение нельзя назвать номиналистским, но в сущности его очень трудно отличить от номинализма поздней схоластики, в частности, от оккамовского.
Суарес отвергает все перечисленные решения. Ни материя, ни форма, ни haecceitas Дунса Скота ему не подходят в качестве принципа индивидуации, хотя, казалось бы, все логические ходы индивидуализации исчерпаны. Однако Суарес находит свой способ решения. Сохраняя по видимости верность учению Фомы Аквинского, одним из оснований которого было так называемое реальное разделение сущности и существования (без которого, очевидно, исчезает и сама проблема индивидуации, и которое необходимо Фоме, чтобы выстроить иерархию сущих по принципу аналогии) и отказываясь от учения Скота об «однозначности бытия», Суарес свою «аналогию» понимает совсем не так, как Фома. У Аквината Бог соединял сущность и существования, будучи Сам сущей сущностью, и таким образом творил мир. Суарес оставляет в силе положение о том, что Бог есть самосущее (ens a se), что Он существует по своей сущности; все же тварное бытие существует «из другого» (ab alio), по причастию. Но само творение философ объясняет как одновременно создание из ничего индивидуумов, сущности и существования которых могут быть различены только в мысли и не существуют отдельно друг от друга. Таким образом, Суарес эксплицитно отрицает реальное разделение сущности и существования, получая возможность сказать, что сущность и существование не являются в тварных вещах двумя различными вещами, и всякая тварь есть конечная, существующая сущность, определенная изнутри своей собственной (созданной Богом вместе с ее существованием) природой и извне тем, что ее существование задано божественным актом творения. Бог творит индивидуумы, - вот что утверждает Суарес, Бог всегда творит «все» (полностью, целиком) бытие своего создания, которое определено и ограничено изнутри своей собственной природой, а извне - действующей причиной (D.M.5.I.4.). Такой трактовкой принципа индивидуации Суарес фактически завершает долгую его историю, попросту показывая его ненужность: если исчезли исходные условия, в которых возник этот вопрос, то и любое его решение потеряло смысл; но вместе с тем как бы открывается новая история принципа индивидуации.
В этом новом - новоевропейском - понимании индивидуация предстает всесторонней определенностью конкретной вещи, которая именно в силу бесконечности определений (надо определять все связи, выявить все отношения, которые делают эту вещь этой вещью) и оказывается уходящей, убегающей от окончательной определенности. Таким образом, принцип деления - принцип, требующий (как логическая операция) единства основания при классификации, сравнивании и т.п. разных вещей (невозможно сравнивать колесо с красным), и принцип неделимости совпадают: вещь - «эта вещь» в полноте - недосягаемой - своих определений; субстанция, атом, индивид - это не то, что нельзя разделить, не нечто простое-неделимое, а то, что не исчерпывается одним, двумя, тремя, многими определениями, то, что будучи включено в одну систему отношений, может быть включено - и реально включено - в бесконечное множество других. Яснее всех об этом говорит Лейбниц, поясняя идею полного (развернутого) понятия конкретного сущего:
«Сущее (ens), - пишет философ, - есть то, понятие чего содержит в себе нечто положительное, или же что может быть нами понято,… а мы признаем нечто понятным лишь тогда, когда его понятие окажется полностью развернутым (axpplicatus) и не будет содержать ничего неясного». В «Новых опытах о человеческом разумении» Лейбниц замечет, «… что индивидуальность заключает в себе бесконечность, и только тот, кто в состоянии охватить ее, может обладать знанием принципа индивидуации той или иной вещи» . Последователь Лейбница Вольф говорит о сущем, определенном во всех отношениях ; отсюда же берет начало гегелевское понятие «всеобщего индивида» .
Журнал «Начало» №3-4 1996г.
Имеется в виду прежде всего текст Порфирия и комментарий к нему Боэция. См.: Боэций. Комментарий к Порфирию. // Утешение философией. М.,1990.
«Общество Иисуса», основанное в середине XVI в. Игнатием Лойолой с установкой на образовательную, педагогическую, миссионерскую деятельность, активное участие членов ордена в мирских (в т.ч. государственных) делах, быстро приобрело большое влияние на политическую и духовную жизнь не только католических, но и протестантских стран. Подробнее о роли ордена иезуитов в истории Европы XVI-XVII вв. см.: Рожков В. Очерки по истории римско-католической церкви. 4.1. М., 1994.
«De Legibus», десятитомный труд по всем формам права, опубликованный Суаресом в 1612 г., стал, очевидно, основой для более известного анализа теории права Г.Гро- ция, вышедшего 12 годами позднее.
В ходе разнородных политических процессов, сопровождавших идеологическую борьбу сторонников и противников Реформации, произошла не только «модернизация» католической церкви, но значительные сдвиги в социально-экономических отношениях, появились новые подходы к политике, праву, демократическим свободам и т.п., одним словом, мир вступил в Новое время.
На фоне этого интересен факт пристального внимания к испанскому философу со стороны М.Хайдеггера, который подвергает разбору метафизическую доктрину Суареса в своих «Марбургских лекциях» 1927 года и посвящает ему параграф в работе «Основные понятия метафизики». По мнению Хайдеггера, его (Суареса) « … следует поставить еще выше Фомы…», поскольку он «… положил начало самостоятельному развитию метафизической проблематики, которая была особенно влиятельна… для зарождающейся философии Нового времени». (Хайдеггер М. Основные понятия метафизики. // Вопросы философии. 1989.№9.,с.153).
Фома Аквинский. О сущем и сущности. //Историкофилософский ежегодник - 88., с.246-247.
Цитату приводит В.В.Бибихин в кн.: Работы Э.Жильсона по культурологии и истории мысли. Вып.2. М., 1988, с.84.
Все то, что нельзя назвать «реальным» или «имеющим основу в реальности, Суарес не включает в предмет метафизики, но полагает связанным с ним и рассматривает в заключительном 54 рассуждении.
Цитаты из Александра Гальского и Гильома Овернского, использованные в настоящей статье, приводятся по: Beuchot М. La distinction entre esentia y existencia en los escolasticos, anteriores a Tomas de Aquino.// Revista de filosofia. Mexico. 1986/ Num.55.
Цит. по: Suarez Fr. MetaphysicarumDisputationum. T. 1-2. Venetiis,1619.
Известно, что учившийся в иезуитской школе «Ля Флеш» Декарт внимательно изучал труды Суареса. В течение всей своей жизни он сохранил привязанность к ним и не отправлялся в дорогу без томика, содержащего одно или несколько из «Метафизических рассуждений». Лейбниц, без особого почтения отзывавшийся о схоластике, выделял Суареса и отмечал, что чтение трудов последнего давалось ему с легкостью и удовольствием, с каким обычно читают романы.
Фома Аквинский. Указ.соч. с.233.
«Это нечто» (лат).
«Этость» (лат.).
Лейбниц Г.В. О способе отличений явлений реальных от воображаемых.//Соч. в 4 т. Т.З М., 1984. С. 110.
Лейбниц Г.В. Новые опыты о человеческом разумении.// Там же. Т.2. С.291.
См.:Вольф X. Разумные мысли о силах человеческого разума и их исправном употреблении в познании правды. Спб.,1765.№ 74.
См.: Гегель Г.В.Ф. Феноменология духа. Спб.,1992. С.14.
В нашей жизни мы пользуемся или распоряжаемся различными вещами. Юридические отношения, которые с этим связаны, характеризуются тремя основными видами таких отношений: владение, пользование или распоряжение.
На первый взгляд, эти понятия выглядят простыми и понятными, но на самом деле всё обстоит гораздо сложнее. Например, когда говорят о том, что имеется в виду под владением, интуитивно все понимают, о чём идёт речь.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
Однако, точное и исчерпывающее определение этого термина является достаточно сложным. Но этим проблемы в этой сфере не исчерпываются.
Так, например, если у вещи один хозяин, то понятно, как он может ей распоряжаться. А если форма собственности другая, то возникают серьёзные вопросы.
Например, рассмотрим понятие долевой собственности. Вроде бы у каждого участника в ней имеется что-то своё, но что именно? Например, если речь идёт о долевой собственности на квартиру и речь идёт о двух долях, то, вероятно, при разделе имущества её можно как-то разменять? А если есть пять долевых собственников однокомнатной квартиры, то как тогда поступить?
Аналогичные проблемы могут возникнуть при наличии совместной собственности. Здесь речь идёт о том, что люди и организации могут совместно владеть какой-то собственностью без выделения конкретных долей. Как им поступать при разделе имущества?
Подход для правильного решения этих и подобных вопросов базируется на понятии о неделимой вещи. Этот вопрос мы и рассмотрим в данной статье.
Что такое неделимые вещи
- Начнём с определения. Неделимой вещью называется такая вещь, которую нельзя разделить таким образом, чтобы она осталась в том же качестве. В некоторых случаях, с одной точки зрения вещь может быть неделимой, а с другой - сохранять свою делимость. В качестве примера можно привести некий земельный участок. При некоторых способах раздела он может более не соответствовать требованиям закона, а при других - может быть поделен на другие, меньшие участки. Например, в таком случае речь может идти об установленных законодательством минимальных размерах земельных участков.
- Также неделимой можно считать такую вещь , которая, хотя и продолжает после разделения сохранять свои основные качества, но, при этом несоразмерно потеряет в своей стоимости.
- Одним из вариантов неделимых вещей могут являться сложные вещи. Обычно в таком случае речь идёт о том, что из них могут быть физически выделены составные части, но, при этом, исходный объект потеряет свою функциональность.
- Ещё одним важным вариантом является ситуация, когда неделимость вещи устанавливается законодательством. В некоторых случаях факт неделимости устанавливается государством независимо от того, как обстоят дела фактически.
- Однако, возможна и такая ситуация, когда делимость или неделимость вещи устанавливаются конкретным договором. В качестве примера приведём ситуацию, когда речь идёт о разделе мебельного гарнитура. В договоре может быть конкретно указано, что этот гарнитур является неделимым целым. В такой ситуации неделимая вещь будет передана новому владельцу полностью лишь тогда, когда будет передан последний предмет мебельного гарнитура. Но, договор можно составить и другим образом. При этом можно указать, что он считается делимым и мебель, входящая в него, может быть распределена между различными хозяевами при разделе имущества. Таким образом, здесь мы сталкиваемся с ситуацией, когда вопрос неделимости определяется содержанием заключённого договора.
Примеры
- Хорошим примером таких ситуаций является долевая собственность на квартиру. Это происходит не так ужи редко в наше время. В семье рождаются дети, они вырастают, у них, в свою очередь тоже рождаются дети - количество собственников квартиры постепенно вырастает. После этого все вопросы, которые связаны с выделением конкретной доли собственности становятся довольно сложными.
- Довольно простым примером сложной неделимой вещи может быть обыкновенный сервиз. Хотя его отдельные предметы и могут как-то использоваться, но после любого своего разделения он уже перестаёт быть сервизом, а превратится просто в набор разнородной посуды.
- Неделимой вещью можно считать автомобиль. Его, конечно, возможно разобрать на запчасти. Но, после этого он лишиться своей функциональности и потеряет в стоимости.
Особенности
- В некоторых случаях может идти речь о категориях вещей. Здесь принадлежность объекта будет определяться какими-то признаками, мерами. Делимость или отсутствие её в таком случае определяется в зависимости от особенностей данного рода объектов. В противоположность этому, существуют особенные, индивидуально-определённые вещи, которые обладают неделимостью по определению. В качестве примера здесь можно привести конкретную картину, написанную известным художником.
- Земельный участок, который принадлежит фермерскому хозяйству является неделимым в соответствии с законодательством. Хотя, каким-нибудь образом разделить и использовать в дальнейшем (если бы это было разрешено законом) может быть вполне возможно.
Общая долевая собственность
Как известно, собственником вещи может быть один хозяин, а может быть и несколько. В последнем случае речь идёт о распределении между ними права владения.
Если речь идёт о неделимых вещах (что и является темой этой статьи), то в таком случае собственность соответствует имеющимся долям.
Это означает, что владение основано на величине долей каждого собственника. Эти доли определены изначально на основе действующего законодательства и договора между этими собственниками.
Судебная практика
В связи с тем, что разделить между различными собственниками неделимую вещь, при отсутствии согласия между ними, может лишь суд, то представляет интерес то, как такие дела рассматриваются при судебном разбирательстве:
- Прежде всего суд должен разобраться в том, является ли данная вещь делимой или нет. Для этого он принимает во внимание следующие критерии:
- Рассматривается фактическое строение вещи и характерные особенности его применения.
- Изучаются особенности местности, жизненного уклада, социальный слой и другие общие обстоятельства, которые могут повлиять на признание вещи неделимой.
- При этом анализируются возможности использования частей данной вещи, их ценность и эффективность при возможном использовании.
- В тех случаях, когда у одной вещи есть несколько собственников и возникает необходимость разделения этой собственности, то речь может идти об одном из двух вариантов:
- Рассматривается долевая собственность. В этом случае размеры долей уже определены и вопрос, как правило решается таким образом, что неделимая вещь передаётся в собственность одному из долевых собственников. При этом получатель её выплачивает оговоренную сумму другим претендентам.
- Может идти речь о совместной собственности. Здесь ситуация является несколько более сложной, чем в первом случае. Ведь при этой форме собственности не определены доли всех участников. Для того, чтобы произвести раздел, сначала нужно определить величину доли того собственника, который хочет отделиться. Затем нужно принять решение, сама неделимая вещь перейдёт к нему или он получит свою долю в денежной форме. В первом случае он должен будет выплатить соответствующую компенсацию другим собственникам.
- Далее суд должен определить, у кого в собственности будет неделимая вещь. Вопрос этот является достаточно сложным. В этом вопросе важны различные стороны, которые судом будут тщательно проанализированы:
- Величина долей каждого собственника.
- Кто пользовался ранее этой вещью в наибольшей степени. Здесь важны не только формальные моменты, но и фактическое положение дел.
- Кто способен использовать её с наибольшей эффективностью.
Заключение
Если в жизни возникла такая ситуация, когда необходимо выделить свою долю в общей собственности, к этому вопросу нужно отнестись очень внимательно. Было бы неплохо, если бы собственники заранее обдумали возможность её наступления и сделали всё в соответствии со справедливостью и своей общей волей.